30/01/2023

Cosa guardare prima di acquistare all’asta?

Cosa guardare prima di acquistare all’asta?

Quest’oggi rispondiamo ai tanti che si chiedono a cosa fare particolarmente attenzione prima di acquistare all’asta.

Ci sono, infatti, diversi rischi che è bene tu conosca prima di acquistare all’asta. Conoscere questi pericoli ti consentirà, anche, di selezionare con cura gli affari immobiliari, permettendoti di selezionare solo quelli che, almeno in superficie, si presentano come più lineari.

È fondamentale, come affermato dall’Avv. Daniele Giordano, fondatore di Astafox.com, rivista giuridica di settore, avvicinarsi, almeno inizialmente, solo alle case all’asta che non presentino grandi problemi.

Fai attenzione a cosa acquisti!

La prima cosa cui ti invito a fare attenzione è il diritto posto in vendita. Non sempre, infatti, viene venduta la piena proprietà di un immobile. Talvolta (anche se raramente) viene posta in vendita una sola quota della proprietà o un diritto diverso (usufrutto, diritto di superficie etc..etc..).

Soprattutto se sei all’inizio ti consiglio di concentrarti unicamente sugli immobili di cui sia in vendita la piena proprietà (o anche detta proprietà per 1000/1000).

Devi infatti sapere è possibile che all’asta sia posto in vendita anche un diritto diverso dalla proprietà come, ad esempio, la nuda proprietà o l’usufrutto.

Fai attenzione a chi lo occupa!

Se sei all’inizio, ti consiglio di interessarti unicamente agli immobili che, sotto lo stato di occupazione, rechino l’indicazione “LIBERO“.

Liberare un immobile acquistato all’asta è tendenzialmente semplice ma è comunque una situazione da monitorare.

Per sapere se la casa che vuoi acquistare all’asta è abitata da qualcuno puoi tranquillamente cercare l’annuncio su www.astegiudiziarie.it scaricare la perizia estimativa e leggere la rubrica “stato di occupazione”.

In questa parte dell’elaborato peritale troverai le informazioni che cerchi in riferimento a chi abita l’immobile.

Se l’immobile è libero troverai scritto: LIBERO

Se l’immobile è occupato troverai scritto: ABITATO/OCCUPATO

Diffida nel caso in cui, sotto questa rubrica, compaia la presenza di uno o più diritti “particolari” come nel caso l’assegnazione della casa coniugale oppure l’esistenza di un contratto di locazione opponibile alla procedura.

Fai attenzione alla presenza di abusi edilizi

All’asta puoi acquistare immobili anche totalmente abusivi.

Infatti, l’art. 46 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che riproduce l’art. 40, comma 6, Legge 28 febbraio 1985 n.47, il quale sanziona con la nullità la circolazione di immobili abusivi non sanati (o non in corso di sanatoria) si applica unicamente per gli atti negoziali volontari (compravendite, donazioni etc) ma non già per i trasferimenti coattivamente eseguiti quale è il pignoramento.

Per intenderci, mentre nella libera vendita un immobile abusivo non può essere venduto, all’asta si: può essere messo in vendita, aggiudicato e trasferito.

E’ dunque molto importante fare attenzione alla situazione urbanistica dell’immobile che vuoi comprare.

Oltre a dare una profonda lettura alla perizia estimativa, è altamente consigliato rivolgersi ad un proprio tecnico (Architetto, Geometra, Ingegnere) per verificare che la casa sia urbanisticamente e catastalmente sana.

Ricorda che, infatti, potresti correre il rischio di comprare una casa che, se abusiva, potrà essere oggetto di ordinanza di demolizione!

Fai attenzione a chi ti assiste!

 

Nelle aste giudiziarie è importante essere assistiti bene.

Vista la complessità della materia riteniamo altamente consigliata l’assistenza di un avvocato piuttosto che l’assistenza di un’ agenzia immobiliare.

Comprare casa all’asta tramite agenzia non è sempre un’ottima idea.

Qualora dovessero esservi uno o più dubbi sulla perizia estimativa

Se la liberazione dovesse divenire particolarmente complessa (il custode inizia a perdere tempo oppure nascono uno o più problemi relativi al rilascio)

Se dovessero essere presentate opposizioni da parte del debitore o da parte di terzi (ad, esempio, sulla regolarità delle operazioni di vendita – vizi che, potenzialmente, possono condurre alla revoca dell’aggiudicazione)

Semmai il Tribunale dovesse temporeggiare oltre il dovuto per l’emissione del decreto di trasferimento

Insomma, qualsiasi cosa dovesse andare storta dovrai: assumere un avvocato esperto considerato che l’agenzia immobiliare non può comparire in giudizio a tua difesa.